Unsere Wertermittlungen werden immer durch einen DEKRA zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung erstellt
Viele Eigentümer glauben, dass ein möglichst hoher, fast schon unrealistischer Angebotspreis die beste Strategie beim Immobilienverkauf sei. Doch dieser Gedanke führt oft in die falsche Richtung. Ein Fantasiepreis erzeugt keine Begeisterung – er schafft Misstrauen, schreckt Interessenten ab und verzögert den gesamten Verkaufsprozess. Am Ende führt er häufig zu einem Verkaufspreis der unter dem Wert der Immobilie liegt.
Ganz anders wirkt ein Preis, der ehrlich, realistisch und marktgerecht ist. Ein Preis, der die Lage, die Größe und den Zustand Ihrer Immobilie widerspiegelt. Ein Preis, der Interessenten abholt statt abschreckt – und der die Grundlage für einen sicheren und erfolgreichen Verkauf legt.
Eine gute Bewertung braucht neben Sachverstand vor allem Erfahrung, Marktkenntnis und ein geschultes Auge. Genau das bringen wir mit: Über 16 Jahre Expertise, unzählige Marktanalysen und mehr als 1.000 erfolgreich bewertete Immobilien.
Der Wert einer Immobilie hängt von vielen Faktoren ab – etwa Lage, Zustand, Ausstattung, Grundstücksgröße und aktueller Marktsituation. Eine pauschale Einschätzung reicht daher oft nicht aus.
Eine professionelle Immobilienbewertung schafft eine belastbare Grundlage und hilft Ihnen, den tatsächlichen Marktwert realistisch einzuschätzen.
Wir ermitteln den richtigen Verkaufspreis Ihrer Immobilie in einer fundierten Marktwertermittlung.
Auf Wunsch auch als Verkehrswertgutachten.
Bewertung basierend auf den erzielbaren Mieteinnahmen – ideal für vermietete Objekte und Renditeobjekte
Ermittlung des Wertes anhand der Herstellungskosten und des Bodenwerts – für selbstgenutzte Immobilien
Bewertung durch Vergleich mit ähnlichen, kürzlich verkauften Immobilien in der Region
Unsere Marktwertermittlungen werden immer durch einen DEKRA zertifizierten Sachverständigen erstellt und sind für Sie als Verkäufer kostenfrei und unverbindlich.
Unsere Wertermittlungverfahren werden durch einen DEKRA zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung erstellt.
Gemäß § 194 des Baugesetzbuches (BauGB) ist der Verkehrswert (Marktwert) der Preis, der zum maßgeblichen Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann. Dabei sind die rechtlichen Rahmenbedingungen, die tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks, seine sonstige Beschaffenheit sowie die Lage und weitere wertrelevante Merkmale zu berücksichtigen. Persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse bleiben bei der Wertermittlung ausdrücklich außer Betracht.
Ziel einer Verkehrswertermittlung ist es somit, den wahrscheinlichsten Kaufpreis zu ermitteln, der bei einem realistischen Marktgeschehen zwischen Verkäufer und Käufer zu erwarten wäre. Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) sieht hierfür die Anwendung folgender Verfahren vor:
• das Vergleichswertverfahren,
• das Ertragswertverfahren (normales, vereinfachtes oder periodisches Verfahren),
• sowie das Sachwertverfahren.
Nach § 6 ImmoWertV 2021 ist das jeweils geeignete Verfahren anhand der Art des Bewertungsobjekts, der marktüblichen Gepflogenheiten sowie der Umstände des Einzelfalls auszuwählen. Hierbei ist insbesondere zu prüfen, welche Marktdaten in hinreichender Qualität und Zuverlässigkeit zur Verfügung stehen.
Das Ertragswertverfahren (§§ 19–21 ImmoWertV) wird immer dann angewendet, wenn der wirtschaftliche Nutzen der Immobilie im Vordergrund steht. Es ist das Standardverfahren für:
Grundprinzip:
Der Wert ergibt sich aus den künftigen Erträgen (Mieten), abzüglich Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert mit einem Liegenschaftszinssatz.
Berechnungsschritte:
Jahresmiete: 30.000 €
Bewirtschaftungskosten: 6.000 €
→ Reinertrag: 24.000 €
Bodenwert: 200.000 €
Liegenschaftszinssatz: 4 %
→ Bodenwertverzinsung: 200.000 € × 0,04 = 8.000 €
Reinertrag Gebäude:
24.000 € − 8.000 € = 16.000 €
Dieser Gebäudereinertrag wird anschließend mit einem Vervielfältiger kapitalisiert, der sich aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer ergibt.
Bei einer stark vereinfachten ewigen Kapitalisierung wäre das:
16.000 : 0,04 = 400.000€
Gebäudeertragswert: 400.000 €
Bodenwert: 200.000 €
→ Gesamtertragswert: 600.000 €
Das Sachwertverfahren nach §§ 22–25 ImmoWertV wird eingesetzt, wenn der Immobilienwert nicht vorrangig durch Mieteinnahmen bestimmt wird. Das ist vor allem bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften, Spezialimmobilien oder sehr individuellen Objekten der Fall.
Im Mittelpunkt steht der Substanzwert der Immobilie. Zunächst werden die Herstellungskosten des Gebäudes ermittelt, zum Beispiel anhand der NHK 2015. Anschließend wird die Alterswertminderung berücksichtigt, abhängig von Alter und Restnutzungsdauer des Gebäudes. Der Bodenwert wird separat berechnet.
Damit der rechnerische Sachwert dem tatsächlichen Marktgeschehen entspricht, wird abschließend ein Marktanpassungsfaktor angewendet. Dieser basiert auf Daten der Gutachterausschüsse.
Herstellungskosten: 380.000 €
Altersminderung (bei 40 Jahren Restnutzungsdauer):
40 ÷ 80 = 50 %
Gebäudesachwert:
380.000 € − 50 % = 190.000 €
Vorläufiger Sachwert:
190.000 € + 180.000 € (Bodenwert) = 370.000 €
Endgültiger Sachwert:
370.000 € × 1,15 (Marktanpassungsfaktor) = 425.500 €
Das Sachwertverfahren ist besonders relevant für selbstgenutzte Immobilien, da hier weniger die Erträge, sondern vor allem Bausubstanz, Grundstückswert und Marktanpassung zählen.
Das Vergleichswertverfahren (§§ 15–18 ImmoWertV) orientiert sich an tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte. Es gilt als das marktnächste Verfahren und wird vor allem verwendet für:
• Eigentumswohnungen
• Einfamilienhäuser
• Baugrundstücke
• standardisierte Grundstücke in homogenen Lagen
Wie funktioniert das Verfahren?
Es werden Vergleichskaufpreise ausgewertet, die den zu bewertenden Objekten möglichst ähnlich sind. Relevante Kriterien sind:
• Lage
• Größe
• Zuschnitt
• Zustand
• Baujahr
• Ausstattung
Diese Vergleichspreise werden anschließend angepasst, damit Unterschiede fair berücksichtigt werden.
Beispiel:
Eine vergleichbare Eigentumswohnung gleicher Lage wurde kürzlich für 300.000 € verkauft.
Dein Objekt hat jedoch:
• einen Balkon (Wertzuschlag)
• eine sanierte Küche (Zuschlag)
• aber kein Gäste-WC (Abschlag)
Nach sachverständiger Anpassung ergibt sich ein Vergleichswert von ca. 315.000 €.
Das Verfahren ist besonders zuverlässig, wenn viele geeignete Vergleichsdaten vorhanden sind.
Eine fundierte Wertermittlung für Sie als Eigentümer. Ideal für den Immobilienverkauf.
Offizielles Gutachten für rechtliche und behördliche Zwecke.
Sollten Sie ein Verkehrswertgutachten bei uns in Auftrag geben und innerhalb von 24 Monaten unser Maklerbüro mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragen, erstatten wir Ihnen beim Verkauf Ihrer Immobilie die Gebühr für das Verkehrswertgutachten zurück.
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