Ein geerbtes Haus wirft schnell mehr Fragen auf als Antworten. Wer das Haus geerbt hat und es nicht selbst nutzen möchte oder kann, steht vor organisatorischen, rechtlichen und steuerlichen Aufgaben gleichzeitig. Wer ein geerbtes Haus verkaufen möchte, sollte zuerst die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch klären und erst danach einen Makler oder Käufer suchen.
Dieser Beitrag zeigt, welche Schritte bei einem Hausverkauf nach einem Erbfall anstehen, wann Spekulations- und Erbschaftssteuer anfallen und worauf Erbengemeinschaften besonders achten sollten. Am Ende wissen Sie, wie Sie Fristen einhalten und unnötige Steuerzahlungen vermeiden.
Ein geerbtes Haus wirft schnell mehr Fragen auf als Antworten. Wer das Haus geerbt hat und es nicht selbst nutzen möchte oder kann, steht vor organisatorischen, rechtlichen und steuerlichen Aufgaben gleichzeitig. Wer ein geerbtes Haus verkaufen möchte, sollte zuerst die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch klären und erst danach einen Makler oder Käufer suchen.
Dieser Beitrag zeigt, welche Schritte bei einem Hausverkauf nach einem Erbfall anstehen, wann Spekulations- und Erbschaftssteuer anfallen und worauf Erbengemeinschaften besonders achten sollten. Am Ende wissen Sie, wie Sie Fristen einhalten und unnötige Steuerzahlungen vermeiden.
Ein Hausverkauf lohnt sich immer dann, wenn eine Eigennutzung der Immobilie aus praktischen oder finanziellen Gründen ausscheidet. Bevor diese Entscheidung fällt, lohnt sich jedoch ein Blick auf die steuerlichen Folgen des Selbstbewohnens.
Kinder des Erblassers, die ein geerbtes Haus mindestens zehn Jahre selbst bewohnen, können komplett von der Erbschaftssteuer befreit werden, sofern die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht überschreitet. Bei größeren Häusern wird nur die überschüssige Fläche besteuert. Ehepartner und eingetragene Lebenspartner profitieren von dieser Regelung sogar unabhängig von der Quadratmeterzahl, müssen aber ebenfalls die Zehnjahresfrist einhalten.
Gegen die Eigennutzung spricht häufig die Entfernung zum eigenen Lebensmittelpunkt oder eine noch nicht abbezahlte Finanzierung, die die Erben nicht stemmen können. Auch wenn mehrere Personen erben und der interessierte Erbe seine Miterben nicht auszahlen kann, bleibt der Verkauf meist die praktikabelste Lösung. Die Vermietung eines einzelnen Einfamilienhauses rechnet sich in den seltensten Fällen.
Bei mehreren Erben entscheidet nach der gesetzlichen Erbfolge immer die gesamte Erbengemeinschaft gemeinsam über das Schicksal der Immobilie, nicht ein einzelner Miterbe allein. Genau hier zeigt der Verkauf einer geerbten Immobilie seinen praktischen Vorteil: Er löst die Erbengemeinschaft auf und ermöglicht eine Auszahlung entsprechend der jeweiligen Erbquote. Wer seinen Erbteil nicht halten möchte, kann ihn auch an Miterben verkaufen, statt auf einen Gesamtverkauf zu warten. Offene Kredite auf dem Haus werden beim Verkauf in der Regel aus dem Erlös abgelöst.
Der erste Schritt ist immer die Klärung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch, bevor überhaupt an einen Käufer oder Makler gedacht wird. Erst wenn feststeht, wer rechtmäßiger Eigentümer ist, lassen sich weitere Schritte wie Immobilienbewertung, Maklersuche oder Notartermin sinnvoll planen.
Bei einer Erbengemeinschaft müssen zunächst alle Miterben dem Verkauf zustimmen. Parallel dazu lohnt sich die Klärung praktischer Fragen: Ist eine Vermietung sinnvoller als ein Verkauf? Will jemand aus der Erbengemeinschaft das Haus selbst übernehmen? Welche Kosten und Steuern kommen auf die Erben zu?
Für den eigentlichen Verkaufsprozess braucht es einen aktuellen Energieausweis, einen Grundbuchauszug und einen qualifizierten Makler. Ein erfahrener Ansprechpartner wie Schadkami Immobilien kann hierbei die Vermarktung übernehmen.
Die Maklerprovision liegt üblicherweise zwischen 3 und 7 Prozent des Verkaufspreises und wird vertraglich geregelt. Falls noch Grundschulden im Grundbuch eingetragen sind, muss die finanzierende Bank diese vor dem Verkauf löschen lassen.
Bei einem klassischen Einfamilienhaus lohnt sich eine Vermietung in den meisten Fällen nicht. Anders sieht es bei einem geerbten Mehrfamilienhaus aus: Hier kann eine dauerhafte Vermietung laufende Einnahmen generieren, die bei einer Erbengemeinschaft entsprechend der Erbquoten aufgeteilt werden. In solchen Fällen verwaltet die Erbengemeinschaft die Immobilie gemeinsam, solange Einigkeit über die Verwaltung besteht.
Wer alleine erbt, entscheidet frei über Eigennutzung oder Verkauf. In einer Erbengemeinschaft muss sich zunächst ein Miterbe finden, der das Haus übernehmen möchte und finanziell in der Lage ist, die übrigen Miterben auszuzahlen.
Eine praktikable Lösung besteht darin, dass die übrigen Miterben ihren jeweiligen Erbteil an den übernahmewilligen Erben verkaufen. Das vermeidet langwierige Verhandlungen über den genauen Immobilienwert und schafft klare Eigentumsverhältnisse.
Die Höhe der Erbschaftssteuer hängt vom Wert der Immobilie und vom persönlichen Freibetrag des jeweiligen Erben ab. Liegt der Verkehrswert des geerbten Hauses unterhalb des individuellen Freibetrags, fällt für diesen Erben keine Erbschaftssteuer an.
Bei einem Verkauf der Immobilie kommt neben der Erbschaftssteuer unter Umständen noch die Spekulationssteuer hinzu, die von Fristen und nicht vom Freibetrag abhängt. Beide Steuerarten werden im Abschnitt zur Steuerpflicht ausführlicher erklärt.
Die Kosten für eine Haushaltsauflösung werden bei der Planung häufig unterschätzt. Möbel, Hausrat und persönliche Gegenstände des Erblassers müssen vor dem Verkauf oder einer Vermietung entfernt werden, was je nach Umfang mehrere Tausend Euro kosten kann. Diese Position gehört von Anfang an in die Kalkulation, egal ob am Ende verkauft oder vermietet wird.
Für den eigentlichen Verkauf ist kein Erbschein notwendig, für die vorherige Grundbuchberichtigung dagegen schon ein Erbnachweis. Als Erbe müssen Sie gegenüber dem Grundbuchamt nachweisen, dass Sie der rechtmäßige neue Eigentümer sind, bevor ein Verkauf überhaupt möglich ist.
Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, reicht dieser Nachweis in der Regel aus. Existiert nur ein handschriftliches Testament oder gar kein Testament, müssen Sie meist einen Erbschein beantragen und damit die Grundbuchberichtigung durchführen lassen. Die Erbscheinbeantragung kostet Zeit und Geld, bei größeren Nachlässen durchaus im vierstelligen Bereich, weshalb sich eine Prüfung der Notwendigkeit im Einzelfall lohnt.
Beim Verkauf einer geerbten Immobilie können Erbschaftsteuer und Spekulationssteuer gleichzeitig anfallen, abhängig von Wert, Fristen und Nutzung. Während die Erbschaftsteuer grundsätzlich mit jedem Erbfall entsteht, sobald der Freibetrag überschritten wird, hängt die Spekulationssteuer ausschließlich vom Zeitpunkt des Verkaufs ab.
Spekulationssteuer wird fällig, wenn der Verkauf innerhalb der laufenden Spekulationsfrist erfolgt, die mit dem Erbfall nicht neu beginnt. Für vermietete Immobilien beträgt diese Frist zehn Jahre, gerechnet ab dem ursprünglichen Kaufdatum des Erblassers, nicht ab dem Erbfall. Bei einer vom Erblasser selbst genutzten Immobilie reicht es dagegen aus, wenn der Verkauf nicht vor Ablauf von zwei Kalenderjahren nach dem Jahr des Verkaufs erfolgt.
Ein Verkauf des geerbten Hauses bleibt steuerfrei, wenn einer dieser Fälle zutrifft:
Der Erblasser hat das Haus vor mehr als zehn Jahren erworben.
Der Erblasser hat die Immobilie in den letzten zwei Kalenderjahren vor seinem Tod sowie im Todesjahr selbst bewohnt.
Der Erbe hat das Haus in diesem Zeitraum einem eigenen leiblichen oder adoptierten Kind mietfrei überlassen.
Der Verkauf erfolgt ohne Veräußerungsgewinn.
Der Verkaufserlös liegt unter 600 Euro und es wurden im selben Jahr keine weiteren privaten Veräußerungsgewinne erzielt.
Innerhalb von fünf Jahren wurden nicht mehr als drei Immobilien verkauft.
Für die Erbschaftssteuer zieht das Finanzamt den Verkehrswert der Immobilie zum Todestag des Erblassers heran, ermittelt meist anhand von Durchschnittswerten und dem örtlichen Bodenrichtwert. Bei vermieteten Immobilien reduziert sich dieser Wert um 10 Prozent.
Weicht der tatsächliche Verkaufspreis vom amtlich ermittelten Verkehrswert ab, kommt es auf den Zeitpunkt des Verkaufs an. Erfolgt der Verkauf an einen fremden Dritten innerhalb eines Jahres nach dem Bewertungsstichtag, setzt das Finanzamt den Verkaufspreis an. Nach Ablauf dieser Frist muss nachgewiesen werden, dass sich der Wert der Immobilie zwischenzeitlich nicht wesentlich verändert hat.
Ein niedrigerer Verkaufspreis wirkt sich günstig aus, solange die Immobilie nicht an Verwandte verkauft wird; einen zu niedrigen Preis unter Verwandten akzeptiert das Finanzamt nicht ohne Weiteres. Liegt der Verkaufspreis dagegen über dem errechneten Verkehrswert, zieht das Finanzamt den höheren, für den Erben ungünstigeren Wert heran. Ein eigenes Verkehrswertgutachten durch einen Sachverständigen kann wertmindernde Eigenschaften des Hauses besser berücksichtigen als die pauschale Bewertung des Finanzamts. Gegen einen zu hoch angesetzten Wert lässt sich zudem Einspruch einlegen.
Die Spekulationssteuer bemisst sich nicht am gesamten Verkaufspreis, sondern allein an der Wertsteigerung seit dem ursprünglichen Kauf. Von der Differenz zwischen Verkaufspreis und ursprünglichem Kaufpreis dürfen Maklerkosten und Notarkosten einschließlich Grundbucheintrag abgezogen werden, auch wenn Notarkosten in der Praxis häufig der Käufer trägt.
Die Formel lautet:
(Aktueller Verkaufspreis − ursprünglicher Kaufpreis − Maklerkosten − Notarkosten) × persönlicher Steuersatz = Spekulationssteuer
Paul erbt das Haus seines Vaters, der es vor acht Jahren gekauft und zwei Jahre selbst bewohnt hat, bevor er es sechs Jahre lang vermietete. Paul verkauft über einen Makler für 600.000 Euro, der ursprüngliche Kaufpreis lag bei 450.000 Euro, die Maklerprovision beträgt 24.000 Euro (4 Prozent), Notarkosten übernimmt der Käufer.
Die Rechnung sieht so aus:
Verkaufspreis: 600.000 Euro
minus Kaufpreis: 450.000 Euro
minus Maklerkosten: 24.000 Euro
zu versteuernder Betrag: 126.000 Euro
Bei einem persönlichen Steuersatz von 40 Prozent zahlt Paul 126.000 × 0,4 = 50.400 Euro Spekulationssteuer.
Die Erbschaftssteuer richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser und dem jeweils gültigen Freibetrag. Kinder profitieren von deutlich höheren Freibeträgen als entferntere Verwandte oder familienfremde Erben, wodurch bei engen Angehörigen häufig gar keine Steuer anfällt, solange der Verkehrswert unter dem Freibetrag bleibt.
Übersteigt der Wert des geerbten Hauses den Freibetrag, wird nur der übersteigende Betrag besteuert, nicht der gesamte Immobilienwert. Die konkrete Steuerlast hängt von der jeweiligen Steuerklasse und dem Prozentsatz ab, der mit steigendem Vermögenswert zunimmt.
Ein Anwalt für Erbrecht klärt im Vorfeld, welche Steuern konkret anfallen und welche Vorbereitungen für den Verkauf nötig sind. Gerade bei komplexeren Fällen, etwa wenn eine Erbengemeinschaft uneinig ist oder ein Miterbe blockiert, kann anwaltliche Unterstützung den Unterschied zwischen einem zügigen Verkauf und einer jahrelangen Teilungsversteigerung ausmachen.
Soll das Haus an einen einzelnen Miterben übergehen, hilft ein Anwalt bei der Gestaltung des Verkaufs von Erbanteilen zwischen den Miterben. Auch bei der Verkehrswertermittlung lohnt sich anwaltlicher Rat, insbesondere wenn ein niedrigerer, für den Erben günstigerer Wert realistisch erscheint. Zusätzlich lässt sich im Einzelfall prüfen, ob und in welcher Höhe Erbschaftssteuer anfällt und ob Sonderregelungen wie die Steuerbefreiung bei Selbstnutzung greifen.
Lohnt sich der Verkauf einer geerbten Immobilie? Für Alleinerben wie für Mitglieder einer Erbengemeinschaft kann sich ein Verkauf lohnen, besonders weil er bei mehreren Erben eine einfache Aufteilung des Nachlasses und die Auflösung der Erbengemeinschaft ermöglicht. Alternativen wie Vermietung oder Eigennutzung sollten vorher trotzdem geprüft werden.
Welche Steuern fallen beim Verkauf an? In den meisten Fällen kommen Erbschaftssteuer und Spekulationssteuer zusammen. Die Erbschaftssteuer entsteht unabhängig vom Verkauf bereits mit dem Erbfall, sobald der Freibetrag überschritten wird. Die Spekulationssteuer wird dagegen nur fällig, wenn die geerbte Immobilie innerhalb der laufenden Frist verkauft wird.
Gilt das auch für ein geerbtes Grundstück ohne Haus? Wer ein geerbtes Grundstück verkaufen möchte, unterliegt denselben Regeln zur Spekulationsfrist wie beim Hausverkauf. Auch hier zählt das ursprüngliche Kaufdatum des Erblassers, nicht der Zeitpunkt des Erbfalls.
