Unsere Wertermittlungen werden immer durch einen DEKRA zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung erstellt
Es ist ein Irrglaube zu denken, es sei sinnvoll, beim Immobilienverkauf mit einem möglichst hohen Fantasie-Preis einzusteigen. Um vieles erfolgreicher ist es, von Anfang an einen realistischen Preis festzulegen, der der Lage, der Größe und dem Zustand des Objekts entspricht.
Für die marktgerechte Bewertung Ihrer Immobilie sollten Sie einen Fachmann hinzuziehen. Wir als Makler und Sachverständiger verfügen über die notwendige Fachexpertise und haben über 16 Jahre Erfahrung im Bereich Immobilienbewertung & Verkauf und haben über 1000 Immobilien bewertet.
Ein marktgerechter Angebotspreis ist die Grundvoraussetzung für den erfolgreichen Immobilienverkauf. Denn durch einen zu hoch angesetzten Preis verzögert sich der Verkauf. So wird Ihr Objekt als Ladenhüter wahrgenommen und erzielt am Ende einen niedrigeren Preis, als wäre es gleich zu einem realistischen Preis angeboten worden.
Dieser Fehler lässt sich später nicht mehr korrigieren und kostet Sie viel Geld.
Wir ermitteln den richtigen Verkaufspreis Ihrer Immobilie in einer fundierten Marktwertermittlung.
Auf Wunsch auch als Verkehrswertgutachten.
Bewertung basierend auf den erzielbaren Mieteinnahmen – ideal für vermietete Objekte und Renditeobjekte
Ermittlung des Wertes anhand der Herstellungskosten und des Bodenwerts – für selbstgenutzte Immobilien
Bewertung durch Vergleich mit ähnlichen, kürzlich verkauften Immobilien in der Region
Unsere Marktwertermittlungen werden immer durch einen DEKRA zertifizierten Sachverständigen erstellt und sind für Sie als Verkäufer kostenfrei und unverbindlich.
Unsere Wertermittlungverfahren werden durch einen DEKRA zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung erstellt.
Gemäß § 194 des Baugesetzbuches (BauGB) ist der Verkehrswert (Marktwert) der Preis, der zum maßgeblichen Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann. Dabei sind die rechtlichen Rahmenbedingungen, die tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks, seine sonstige Beschaffenheit sowie die Lage und weitere wertrelevante Merkmale zu berücksichtigen. Persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse bleiben bei der Wertermittlung ausdrücklich außer Betracht.
Ziel einer Verkehrswertermittlung ist es somit, den wahrscheinlichsten Kaufpreis zu ermitteln, der bei einem realistischen Marktgeschehen zwischen Verkäufer und Käufer zu erwarten wäre. Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) sieht hierfür die Anwendung folgender Verfahren vor:
• das Vergleichswertverfahren,
• das Ertragswertverfahren (normales, vereinfachtes oder periodisches Verfahren),
• sowie das Sachwertverfahren.
Nach § 6 ImmoWertV 2021 ist das jeweils geeignete Verfahren anhand der Art des Bewertungsobjekts, der marktüblichen Gepflogenheiten sowie der Umstände des Einzelfalls auszuwählen. Hierbei ist insbesondere zu prüfen, welche Marktdaten in hinreichender Qualität und Zuverlässigkeit zur Verfügung stehen.
Das Ertragswertverfahren (§§ 19–21 ImmoWertV) wird immer dann angewendet, wenn der wirtschaftliche Nutzen der Immobilie im Vordergrund steht. Es ist das Standardverfahren für:
Grundprinzip:
Der Wert ergibt sich aus den künftigen Erträgen (Mieten), abzüglich Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert mit einem Liegenschaftszinssatz.
Berechnungsschritte:
Beispiel:
Jahresmiete: 30.000 €
Bewirtschaftungskosten: 6.000 €
→ Reinertrag: 24.000 €
Liegenschaftszinssatz: 4 %
\text{Ertragswert Gebäude} = \frac{24.000}{0,04} = 600.000 €
Bodenwert: 200.000 €
→ Gesamtertragswert: 800.000 €
Dieses Verfahren bildet besonders gut ab, wie rentabel ein Objekt künftig sein wird.
Das Sachwertverfahren (§§ 22–25 ImmoWertV) wird eingesetzt, wenn der Markt nicht primär über Erträge gesteuert wird. Typische Beispiele:
Ablauf im Sachwertverfahren:
– laut NHK 2015 oder SW-RL
– abhängig von Bauart, Standard, Ausstattungsniveau
– je nach Restnutzungsdauer
– lineare Wertminderung üblich
– aus Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse
– passt den theoretischen Sachwert an tatsächliche Marktpreise an
Beispiel:
Herstellungskosten neu: 380.000 €
Restnutzungsdauer: 40 von 80 Jahren
→ Altersminderung: 50 %
→ Gebäudesachwert: 190.000 €
Bodenwert: 180.000 €
Marktanpassungsfaktor: 1,15
Sachwert = (190.000 + 180.000) x 1,15
= 425.500 €
Das Sachwertverfahren ist besonders wichtig bei selbstgenutzten Immobilien, da dort nicht die Erträge, sondern der Substanzwert zählt.
Das Vergleichswertverfahren (§§ 15–18 ImmoWertV) orientiert sich an tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte. Es gilt als das marktnächste Verfahren und wird vor allem verwendet für:
• Eigentumswohnungen
• Einfamilienhäuser
• Baugrundstücke
• standardisierte Grundstücke in homogenen Lagen
Es werden Vergleichskaufpreise ausgewertet, die den zu bewertenden Objekten möglichst ähnlich sind. Relevante Kriterien sind:
• Lage
• Größe
• Zuschnitt
• Zustand
• Baujahr
• Ausstattung
Diese Vergleichspreise werden anschließend angepasst, damit Unterschiede fair berücksichtigt werden.
Beispiel:
Eine vergleichbare Eigentumswohnung gleicher Lage wurde kürzlich für 300.000 € verkauft.
Dein Objekt hat jedoch:
• einen Balkon (Wertzuschlag)
• eine sanierte Küche (Zuschlag)
• aber kein Gäste-WC (Abschlag)
Nach sachverständiger Anpassung ergibt sich ein Vergleichswert von ca. 315.000 €.
Das Verfahren ist besonders zuverlässig, wenn viele geeignete Vergleichsdaten vorhanden sind.
Eine fundierte Wertermittlung für Sie als Eigentümer. Ideal für den Immobilienverkauf.
Offizielles Gutachten für rechtliche und behördliche Zwecke.
Sollten Sie ein Verkehrswertgutachten bei uns in Auftrag geben und innerhalb von 24 Monaten unser Maklerbüro mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragen, erstatten wir Ihnen beim Verkauf Ihrer Immobilie die Gebühr für das Verkehrswertgutachten zurück.
Starten Sie mit unserer Online-Bewertung oder vereinbaren Sie einen Termin für eine ausführliche Vor-Ort-Bewertung
Für eine persönliche Beratung und ausführliche Wertermittlung
